住建部整治住房租赁中介机构乱象 (一)

住建部整治住房租赁中介机构乱象

答●近日，住建部专门召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会。会议强调要通过专项整治，纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为，坚决取缔一批黑中介，在有效遏制住房租赁中介机构乱象的同时，加快长效机制建设，不断优化住房租赁市场环境，让群众租房更安心

●黑中介分为两种，一种是没有取得相关资质而经营业务的黑户中介，另一种是专门坑人的黑中介，这种黑中介的套路很多，让租客和房东防不胜防。目前中介公司的违法成本低，是造成黑中介治理难的重要原因

●应该完善房屋租赁市场机制，增加供应，壮大市场主体做大规模，稳定租赁关系，加强权益保障提高服务质量。同时，加强中介服务人员的培训，提升素质，推行从业人员登记备案制度和职业培训制度，鼓励房地产经纪从业人员参加全国评价类考级考试，施行服务等级分类

发布虚假房源、设置各种合同陷阱、逼迫租客签订霸王条款、坐地涨价、克扣押金、暴力恐吓强令搬离……这些房屋租赁市场的乱象，让不少租房人感叹，如今租房“套路”实在防不胜防，稍不留意就有可能掉进陷阱里。

随着楼市调控力度的加强，有关部门对房屋租赁市场的监管也趋于严厉，不少知名中介公司被约谈。今年以来，针对房屋租赁市场的乱象治理，中央和地方强强联手，将矛头直指房屋租赁市场中最大的“痼疾”——黑中介。

9月19日，住建部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会。会议强调了在“不忘初心、牢记使命”主题教育中开展专项整治工作的重要性和紧迫性，要求集中力量在全国范围内深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉打击侵犯住房租赁当事人合法权益的行为。

9月26日，住建部部长王蒙徽公开称，要大力发展和培育住房租赁市场，落实各项支持政策，增加租赁住房有效供应，着力解决新市民等群体的住房问题。

《法制日报》记者了解到，陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等地已相继出台住房租赁新规，通过增加房源供给、规范市场管理、打击黑中介等措施，促进住房屋租赁市场健康发展。

黑中介玩套路坑人

受害者多为应届生

九月底的北京炎热依旧，丝毫没有秋天凉爽的感觉。

晚上八点，小宇(化名)刚从公司加完班，来不及吃晚饭，就匆匆坐上地铁赶去看房子。这已经是他工作近3个月来第六次看房子。回想起两个月前第一次租房时遇到黑中介的经历，小宇说“真像噩梦一样”。

今年七月初，小宇大学毕业后来到北京工作，马上加入到找房大军中。正好有同学租了一套三居室，同学和他的老乡各一间，还空出一间卧室，就找小宇一起合租。没想到这么顺利就租到了房子，小宇感到很高兴。

但没想到的是，住了不到两个月，他们就快被“整哭了”。中介在电话里通知他们，“当地街道办要搞社区环境治理，所有有安全隐患、违建嫌疑的房子都要清退租赁”，因为检查时间临近，所以限定小宇他们3天内搬离。刚开始中介还比较客气，可是谈到退押金的问题时，中介的态度明显变了，开始各种找茬。

中介先是说电视的遥控器丢了，然后又指着客厅房顶的几处黑斑点，说是他们弄脏的。此外，卫生间的地砖裂了缝，煤气灶开关坏了，这些问题都要扣钱。最后，“损失”加在一起，押金和剩余的租金就被扣没了。

“我们都刚开始上班，还经常加班，就晚上回来睡个觉而已，平时不看电视也不做饭。入住的时候，房子里面只有一部电视，并没有看到遥控器。至于说房顶的黑斑点，那么高的地方我们根本不可能去弄脏。”小宇说，可是无论怎么解释都没有用，对方根本不讲理，只能怪自己没有经验，验房时没有仔细核对房屋物品设施情况。

最初，小宇等人据理力争。中介见形势不妙，竟叫来一伙壮汉，声称要把他们赶出去。“因为第二天我们还要上班，最后只好选择妥协，放弃了押金。当时已经耗到凌晨两点多，外面黑漆漆的，我们拉着行李到楼下，都忍不住哭了。”

事后，小宇想找有关部门反映，可是再找到当初的中介门店时，已是人去楼空，这才知道原来是遇上了黑中介。

其实，小宇的遭遇并非个例。现实中，黑中介所“黑”的受害者，大部分是大学应届毕业生和外地来京找工作的民工。他们刚刚入职或刚进入社会，没有太多积蓄，也没有相关经验，特别容易被黑中介盯上。

曾经供职于某知名房屋中介公司的余先生告诉《法制日报》记者：“我们所说的黑中介其实分为两种，一种是没有取得相关资质而经营业务的黑户中介，另一种是专门坑人的黑中介，这种黑中介的套路很多，让租客和房东防不胜防。比如说，恶意将房东不再出租的房子租给租户，等待房东上门将租户赶走，而中介却侵吞住户的房租及押金。”

其中，最常见的套路就是违法群租，即在房间里违法隔断进行出租，所租的人数远远超过住建部门规定的每户租住人数。然后黑中介又去向有关部门举报，让有关部门查处。等到房东把租客赶走后，再向被赶走的租客介绍房源，进行二次收费，至于之前租客所交的押金和租金便不了了之。

有的租户入住一段时间后，中介还会不断索要物业费、服务费、管理费，如果不从就电话骚扰、半夜敲门，以断水、断电等手段威胁，强迫租户搬离，或者谎称房东要提前收回房屋、房屋漏水需要维修等强迫租户搬离，趁机将租户的剩余租金、押金强行据为己有。

此外，如果租户入住后，因自身原因想退租，中介便对其进行威胁恐吓，强行占有剩余租金、押金。有的黑中介还会在合同中设置不平等条款，比如租赁期限届满，租户未腾空房屋的，视为放弃屋内物品所有权。

痼疾难治原因种种

亟待加强规范治理

某网络媒体曾对各大房产信息服务平台发起一项调查，结果显示，大约75%的用户都曾经遭遇过不同情况的假房源欺骗，将近50%的用户认为网上真实信息的房源不超过一半。

党的十九大之后，我国开始推行房屋租售并举的政策，只有规范房地产租赁市场中的中介行为，才能保证所有人能“居者有其屋”。但是黑中介的治理并非一蹴而就，规范整顿的难度很高，其原因何在？

上海建纬律师事务所创始主任、中国房地产业协会常务理事兼法律事务专业委员会执行主任朱树英分析认为，这主要是由于我国房地产租赁市场的中介行业发展不完善所致。中介行业多以小企业为主，大公司数量较少，而且房屋租赁中介市场成本、竞争技术门槛较低，导致出现低价竞争的不良状态，最终都由消费者买单。

“此外，市场中介行业的准入门槛太低，随着我国简政放权政策推行，很多小中介公司先去注册营业执照，只需在住建部门备案即可。准入门槛低，很容易让某些小中介公司处在政府职能部门的监管之外。”朱树英说。

中国人民大学法学院教授刘俊海认为，目前中介公司的违法成本低，也是造成黑中介治理难的重要原因。现在公司注册成本低，如果出了问题，小中介公司可以很快注销。等风声一过，原班人马重起炉灶，继续从事违法的中介租赁服务，增加了打击难度。

与此同时，中介服务人员的素质参差不齐。中介公司对于中介服务人员的专业素养培养也重视不够，单纯追求经济利益，对于员工的学历、修养和专业背景等等要求不高。而且中介服务人员流动极大，工作底薪很少，导致整个行业服务水平比较低，行业发展得不到规范。

那么该如何加强治理呢？朱树英建议，应该完善房屋租赁市场机制，增加供应，壮大市场主体做大规模，稳定租赁关系，加强权益保障提高服务质量。同时，加强中介服务人员的培训，提升素质，推行从业人员登记备案制度和职业培训制度，鼓励房地产经纪从业人员参加全国评价类考级考试，施行服务等级分类。

刘俊海认为，还是要完善信用体系建设，逐步建立房地产经纪机构信用档案管理平台，落实中介机构备案管理。定期发布房地产中介机构的信用档案、受理举报投诉及处理结果反馈机制。同时还要建立失信联合惩戒制度和多部门联动监管机制，加大对房地产经纪机构的监督检查。

专项整治持续推进

长效机制正在建立

近年来，有关部门加大了对此类乱象的整顿治理力度。特别是近两年，住建部专门针对黑中介的打击治理使出了“雷霆手段”。

2018年6月底，住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委，于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。重点打击包括房地产黑中介等房市乱象问题，具体包括打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产黑中介。

事后，住建部分批向全国通报违法违规房地产中介机构名单。以北京为例，2019年以来，北京住建委深入推进房地产市场领域扫黑除恶专项工作，共对221家房地产经纪机构的违法违规行为进行查处。其中，重点整治发布委托手续不全、违规租赁、违法群租、虚假房源信息、商改住以及炒作学区房等房地产市场乱象。

9月19日，住建部专门召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会。会议强调要通过专项整治，纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为，坚决取缔一批黑中介，在有效遏制住房租赁中介机构乱象的同时，加快长效机制建设，不断优化住房租赁市场环境，让群众租房更安心。

同时，对于租赁房屋中的乱象，一些地方政府也加快治理整顿的步伐。比如对于住房租赁中的个人居住面积以及隔断房，珠海和北京有了明确规定。

7月8日，北京市住建委等部门发布《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》3个合同示范文本。规定不得改变房屋内部结构分割出租，出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人，禁止违法群租。

而珠海则规定，出租人应当按照幢、层、套、间为单位出租住房，原住房的间是最小出租单位，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得单独出租；保证出租屋具备基本的生活和安全设施，套内空间面积应符合国家《住宅设计规范》的要求，提供的居住面积须达到人均建筑面积15平方米。

对此，朱树英律师认为，这些规定体现了租赁市场严格管控的导向。群租房在实际过程中受到很多低收入群体的认可，但是却存在很多安全隐患，这样的管控可以较好地整顿房屋租赁隐藏的风险。

什么情况属于违法群租 (二)

答1、改变房屋内部结构进行出租，例如打隔断墙或者改成床位进行变相出租；

2、利用厨房、卫浴、阳台、地下储藏室等公共空间来进行出租；

3、出租房屋人均居住面积低于5平方米；

4、每间房的居住人数超过两人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。

根据《上海市房屋管理局关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》（沪房规范〔2019〕5号）的精神，住房租赁企业代理经租居住房屋，应当符合《上海市居住房屋租赁管理办法》的规定。单套住房内客厅（起居室）使用面积在12平方米，且按本市代理经租企业房源信息双记载相关要求报备的，可以且仅可隔断出一间房间出租供人员居住。

一、群租房的危害

群租房采用隔断的方式改变了房屋的功能区域，所以水电气管道都会受到影响。特别是很多人住在一间小屋子里，小屋子还要满足各种用电需求，这无形中会加大电荷的负载，从而引发火灾。而且紧急疏散通道的大小是根据建筑可容纳的最大人口设计的，不利于火灾等紧急情况时人员的疏散。群租房来往的人口杂多，流动性非常大，也达不到卫生标准，很容易引起一些疾病，对人体健康有很大的影响。人与人之间挤在那么小的地方也很容易发生冲突；也有些人可能会去偷盗他人二、群租违法吗

城管部门查处“群租”违法行为依据《商品房屋租赁管理办法》《上海市房屋租赁条例》以及《上海市居住房屋租赁管理办法》。出现以下情况的即视为“群租”违法行为：

1、对未以原设计的房间为最小出租单位、人均租住建筑面积低于当地人民政府规定的最低标准的处罚

管理依据：《商品房屋租赁管理办法》第八条第一款：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

执法依据：《商品房屋租赁管理办法》第二十二条：违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元三万元以下罚款。

2、对将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人员居住的处罚

管理依据：《商品房屋租赁管理办法》第八条第二款：厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

在群租房中涉及的相关责任人将面临处罚，依据《上海市居住房屋租赁管理办法》的相关规定，责令相关责任人限期改正；逾期不改正的，处以罚款。

出租人（房东）

出租人违反本市最小出租单位、最低承租面积和租住人数限制规定的，由房管部门依据《上海市居住房屋租赁管理办法》，责令其限期改正；逾期不改正的，处以1万元10万元以下罚款。出租人不履行行政处罚决定的，向社会公开该套房屋信息，限制其买卖，并将违法“群租”和行政处罚信息在房地产登记簿中予以记载。出租人履行行政处罚决定后，撤销限制。

将违规出租人信息作为不良记录，纳入本市公共信用信息服务平台，供相关管理部门信息共享和符合条件的社会主体依据相关规定查询。

转租人（二房东）

转租人违反本市最小出租单位、最低承租面积和租住人数限制规定的（群租），由城管执法部门依据《上海市居住房屋租赁管理办法》，责令其限期改正，逾期不改正的，处以1万元10万元以下罚款。

将违规转租人信息作为不良记录，纳入本市公共信用信息服务平台，供相关管理部门信息共享和符合条件的社会主体依据相关规定查询。

对于被处罚的转租人，建立“黑名单”，分别抄告市场监管、税务等部门加强监管，并通报各房地产经纪机构，不得为“黑名单”上人员居间代理房屋租赁业务。

承租人（租客）

租住“群租”房的，依据本市居住证管理及相关规定，在落实整改以前，由街镇通知社区事务受理服务中心，暂停办理居住房屋租赁合同登记备案，暂停受理居住证、临时居住证申请；已经办理居住证的，暂停办理年度签注；已经办理临时居住证的，暂停续期手续。

房地产经纪机构、经纪人（中介）

从事“群租”业务，或为“群租”提供经纪服务的房地产经纪机构、经纪人，由城管执法部门依据《上海市居住房屋租赁管理办法》，责令限期改正，暂停房地产经纪机构、经纪人的网上备案资格，对房地产经纪人员处以1000元1万元以下罚款，对房地产经纪机构处以3万元10万元以下罚款。

三、房屋租赁登记备案的必备手续？

租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案，但通过房地产经纪机构订立租赁合同的，由房地产经纪机构代为办理租赁合同登记备案。

租赁合同登记备案内容发生变化、续租或者租赁关系终止的，租赁当事人应当在30日内，到原登记备案部门办理租赁合同登记备案的变更、延续或者注销手续。

四、房屋转租有哪些注意事项

1、须获得出租人的书面同意。出租人将租赁房屋进行转租的行为必须先行获得出租人的书面同意，否则即构成无权处分行为，其转租行为的有效还是无效就处于待定状态，只有取得出租人的事后同意或者租赁房屋的所有权，该转租行为才能被认定为有效。

2、房客查看房主产权原件，房屋租赁许可证原件，房主身份证原件。及产权证的产权人与身份证相同。并索取复印件做为租房合同附件。

3、出租人出售租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买的权利。

4、房屋租赁，出租人和承租人必须办理租赁登记备案手续，办理备案需要提交的资料：

(1)房地产权证书或者其他合法权属证明;

(2)出租人、承租人的个人身份证明或者法人、其他组织的登记注册证明;

(3)房屋租赁合同。

5、承租人不退出租赁关系，既享有承担原租赁合同中的承租人权利义务，也享有承担新转租合同中的出租人权利义务。当然，这一注意事项也可以因出租人、承租人、次承租人三方进行协商后予以变更。

6、当有房客来租房时，女房主一定要有男性家人陪伴，对自身的安全也有一定的保护，在租房时需在这方面应该十分注意。

7、签租房合同时一定不能大意草率，不着急签字。

群租的年轻人，消失的隔断间 (三)

答群租的年轻人正在面临隔断间消失的问题。隔断间消失的原因：主要是由于政策和法律的监管。例如，北京市在2019年出台新版住房合同，明令禁止群租房、隔断房的存在，违规出租隔断间的租房平台将隔断拆除，相关房源被下架。隔断间对年轻人的意义：隔断间为许多初入社会的年轻人提供了在大城市生活的可能，降低了他们的租房成本。尤其是在高昂的租金压力下，隔断间成为了许多人的首选。不同城市的政策差异：并非所有城市都禁止隔断出租。例如，上海明确允许使用面积在12平方米的客厅可以隔断出租，这增加了出租房源的供给，有利于减缓租房压力。而北京则采取了更为严格的监管措施。隔断间存在的隐患：虽然隔断间为年轻人提供了租房的便利，但也存在安全隐患，如消防安全问题。隔断房的改造材质多为易燃性材料，且客厅、走廊的占用易导致火灾逃生通道被堵塞。未来可能的解决方案：为了既满足年轻人的租房需求，又确保安全，可以参照上海等地的经验，出台相关标准，对隔断间的消防安全等进行规范。同时，也需要加强监管，确保政策得到有效执行。此外，构建更加包容的租房政策体系，对收入不同的人群进行“分层管理”，因地制宜、因城而异，避免“一刀切”，也是未来可能的解决方案之一。

“住房租赁新规”成热词，房企跑步布局 (四)

答7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

从2010年至今，住房限购政策刚好走到了第十年。红星新闻记者注意到，从今年下半年以来，多个城市相继出台住房租赁相关规定，对租赁市场提出了更多的要求。

“现在发展租赁房肯定是整个调控的主旋律。”10月8日，中国科学院大学研究房地产经济方向副教授李秀婷在接受红星新闻采访时说，“对于市场来讲，如果租赁房能够长期可持续发展，它对于稳定市场、对于未来的房价、房地产市场监控会有非常重要的作用。”

全国各地的租赁新政（以下简称“新政”）都围绕哪些方面进行？又将如何影响房地产宏观市场？房产企业又将做何调整？

转变

从“限购”到“租房”

住房限购政策，到今年刚好走到第十年。

追溯到2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。随后，9月29日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一、二线城市推出限购政策。

再往后，限购政策不断优化细化，各地有各地不同的“限”法，但总的来说，限购是全国房地产一个总体的调控风向。

今年下半年，红星新闻记者发现，全国的限购政策趋于稳定，但多地政府密集出台了针对租赁市场的新政。

先是在7月中旬，财政部、住房和城乡建设部就公示了首批财政支持住房租赁市场发展试点城市名单。其中，北京、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、长沙、广州、深圳等16个城市入围。

而红星新闻记者注意到，在入围的16个城市中，北京、深圳、广州、合肥、南京、长春等地均在下半年有住房租赁的新动作。除此以外，陕西、南京、珠海等地也有相应的租赁规定出台。

9月底，“9地出台租赁新规”一度成为微博热搜。据红星新闻记者不完全统计，在今年下半年，陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9地相继出台住房租赁新规，通过增加房源供给、规范市场管理等措施，促进住房租赁市场健康发展。

从行业来讲，贝壳研究院高级分析师黄卉告诉红星新闻记者，经过八九年的发展，住房租赁行业经历了从萌芽期到快速发展期的转变，尤其是近两年，行业超速发展。“调控政策是防范市场风险的有效工具，也是保障租客权益的重要手段。行业快速发展的今天，需要与市场机制并行的调控手段，确保行业在正确的轨道上运行”。

而从宏观的角度来看，李秀婷对红星新闻记者表示，现在发展租赁房肯定是目前地产调控的主旋律，“对于市场来讲，如果租赁房能够长期可持续发展，它对于稳定市场会有重要作用”。

新规

“稳调控”+“强监管”

根据红星新闻记者的不完全统计，今年下半年以来，这些城市的租赁新政大致都集中在新增租赁保障性住房、稳定房租、打击“黑中介”等方面。

9城租赁新规 图据红星新闻

李秀婷总结说，各个城市在房地产市场所做的都是在“稳调控”和“强监管”。

1.调控：增加租赁住房供给、稳定房租

据红星新闻记者梳理，这9个城市出台的租赁新规中，多地都提出了要增加租赁住房供给的计划。如长春市、深圳市直接制定具体的新增供地目标；合肥市以财政奖补为激励，欲盘活存量房源。

7月1日，广州市印发《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》，按照计划，至2020年，全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米，每年批准建筑面积按100万平方米控制。

8月30日，深圳市正式发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》，指出多渠道增加租赁住房供应，力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。

9月2日，南宁市印发《南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案》，鼓励和规范个人出租闲置房源。支持有条件的居民出租房屋，允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租。

9月9日，长春市发布《关于进一步培育和发展住房租赁市场的实施意见》，明确2019年至2021年，长春市将通过增加租赁住房用地供给、支持规模企业建设租赁住房等一系列政策措施，新增租赁住房315万平方米，并形成基本的住房租赁市场体系和法规制度体系。

9月23日，合肥市发布五条创新探索住房租赁试点措施，在供给不足区域适量新建租赁住房，着力增加租赁房源供给。

“租赁市场要发展的话，供给方也要跟进。国家的政策要求了市场的专业化、规模化、有组织化，多渠道保障租赁住房其实是规模化的一部分，就是它要有足够多的房源，能供人去筛选，能更好地满足多元化的需求，这个是很有必要的。”李秀婷解读道。

除了通过各种方式增加租赁住房的供给，从9个城市的新规中，红星新闻记者发现，稳定租赁住房的租金价格也是各地的关注重点之一。

广州市住房和城乡建设局发布的《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》说明，一次性收取租金的不宜超过一年，租金收取鼓励押一付一，押金最高不超过月租金三倍。

7月8日，根据北京市住建委发布的新版《北京市住房租赁合同》示范文本，未经双方当事人协商一致，房东不得在租赁期内单方面涨租金。合同提前解除的，出租人应在合同解除后约定日期内退还已收但尚未发生的租金。承租人应当在合同解除后约定时间内搬离。

9月18日，深圳市发布《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)》提出了产业用房租金指导价格发布制度，为严控产业用房租金过快上涨，通过主管部门编制并发布产业用房租金指导价格，提高租金透明度，引导租赁双方合理约定租金，稳定市场预期。

2.监管：打击“黑中介”、建立监管平台

红星新闻记者从住房和城乡建设部处获悉，9月19日，住房和城乡建设部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会。要求通过专项整治，纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为，坚决取缔一批“黑中介”，在有效遏制住房租赁中介机构乱象的同时，加快长效机制建设，不断优化住房租赁市场环境。

图据IC photo

红星新闻记者注意到，在相继出台租赁新规的城市中，也有多个城市不约而同地提出要“打击黑中介”的要求。李秀婷告诉红星新闻记者，“打击黑中介”等措施都是属于“强监管”的范畴。

具体来看，陕西省发布《住房租赁中介机构乱象相关问题整治实施方案》，要求坚决整治住房租赁中介机构乱象，纠正和查处发布虚假房源信息、违规收费、恶意克扣押金租金、威胁恐吓承租人等问题，坚决取缔一批“黑中介”。

南京市发布的《关于住房租赁风险的提示》，提醒市民注意识别防范“黑中介”。房东在委托出租房屋以及房客在承租房屋时，要选择正规且市场信誉度好的住房租赁企业或房地产经纪机构，及时查看其营业执照及相关资质。

9月12日，南京发布的《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》再次提出，严禁中介机构、住房租赁机构通过自办金融或与其他机构合作为租房违规加杠杆提供产品和服务。

李秀婷认为，对于中介来讲，严格的监管能够促进整个行业的规范性和透明性，这是长效机制的一个重要组成部分；此外，也会使得行业整体的集中度有所提升。“未来如果规范性加强的话，可能行业整体的调整升级，在这样的情况下，它的集中度会增加，对于中介本身的经营要求也会增加”。

对于如何对租赁市场进行更好的监管，珠海、南京、合肥、南宁、长春等城市还相继提出成立租金银行托管、租赁监管平台、租赁管理体系、网签备案等方式来强化租赁住房的管理。

此外，多地区还对租赁房屋中的乱象做了进一步规定。如珠海、北京、南宁等城市都对住房租赁中的个人居住面积、“隔断房”作出明确规定。

贝壳研究院高级分析师黄卉说：“广州、南京等多地出台政策，旨在防止以租代售等行为的发生，真正将增量住房投放于租赁市场，平衡市场供应和需求。从存量市场看，禁止群租房等居住产品形态，打击黑中介、二房东，能更有效保障租客居住权益，防范租赁市场风险。”

影响

住户租赁是压舱石，企业跑步布局

至于住房租赁市场的调控如何影响到整个房地产行业的走向？李秀婷对红星新闻分析，尤其是对于一线、二线城市来说，居住需求旺盛，人口持续导入。限购政策把某一部分的需求给压制了，但对住房的需求是长期存在的，房价上涨的压力还是存在。

“在这种情况下，如果租赁房市场发展得好的话，可以吸引一部分购房的需求，让它走向租赁需求，这样能够在一定程度上缓释一线城市房价未来上涨、长期上涨的压力。这对于稳定、平抑房价是有很重要的作用。”李秀婷称。

黄卉也对红星新闻记者表示，对于租赁市场的调控实际上是在引导市场结构性需求变化，可以促进房地产市场平稳发展。“住房租赁是房地产市场的压舱石，只有稳定和发展住房租赁市场，才能有效平衡买卖和租赁市场需求，稳定房价和租金预期。租赁市场的调控政策能不断规范行业发展，保障租客权益，引导人们从购到租的需求转变，缓解房地产市场结构性需求错配，促进房地产市场平稳发展。”

在这样的背景下，红星新闻记者注意到，已经有多个房企加紧在租赁市场的布局。

9月25日，万科A（000002，SZ）发布公告称，公司获准面向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币80亿元的住房租赁专项公司债券。根据网下机构投资者询价结果，经发行人和主承销商（簿记管理人）协商一致，最终确定本期债券的票面利率为3.55%。

至于募集资金的通途，公告称用于7个租房租赁项目，分布在北京、上海、大连、东莞、沈阳等地，一共提供租赁住房4944间。

而龙湖集团（00960，HK）旗下品牌龙湖冠寓则在2018年就尝到了租赁市场的甜头。据2018年龙湖的年报，2018年冠寓租金收入为4.26559亿元，较2017年同比增长961.4%，占集团总收入的10.4%。

到了今年上半年，冠寓更是累计营收4.3亿元，同比增幅207%。根据龙湖集团的财报，冠寓今年的目标是开业超8万间房量，营收10亿元，至2020年目标营收20亿元。

对于租房市场是否会面临洗牌的问题，李秀婷分析，在新的需求下，行业有了规范化、透明化的经营规则。在这种规则下，也必然对房企和中介都提出了新的要求，“只有优质的企业最终会得到长远的发展”。

红星新闻记者 俞瑶 杨佩雯 袁野

上海群租房认定标准是什么 (五)

答满足以下情形之一的即可认定为“群租”。

1、将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租;

2、将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住;

3、出租房间的人均居住面积低于5平方米;

4、每个出租房间的居住人数超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。

根据《上海市房屋管理局关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》(沪房规范〔2019〕5号)的精神，住房租赁企业代理经租居住房屋，应当符合《上海市居住房屋租赁管理办法》的规定。单套住房内客厅(起居室)使用面积在12平方米，且按本市代理经租企业房源信息双记载相关要求报备的，可以且仅可隔断出一间房间出租供人员居住。

群租房是什么

“群租房”是将住宅通过改变房屋结构和平面布局，把房间分割改建成若干小间分别按间出租或按床位出租。这种大量的人口密集居住在狭小空间内，人均居住面积不过几个平方米，没有基本生活措施的群租房在全国各地都屡见不鲜。

群租房是城市化进程中的“顽疾”，由群租房引发的公共安全事件和各类纠纷、矛盾屡见不鲜。尽管各地纷纷出台措施，北京、上海、广州、杭州等多地多次对群租房现象进行整治行动，但群租房依然屡禁不止。

通过实地勘查了解到，很多群租房不同程度存在更改房屋结构、改造水路和电路的现象，部分业主用非耐火材料的木板分隔房间，电线乱分布，易引起火灾，存在较大的安全隐患。

群租房的注意事项有哪些

1、对于群租房的租金和押金一定要谈清楚和写明白，对于很多人来说，由于刚开始工作，押金好能少付一点为妙。如果房东提供的家电设备质量较好并要求支付的押金较高，要么就可以让房东把第一笔租金少收一些，比如先押2个月租金，付一个月租金。

2、一定要明确租房的时间。期限以及租金，避免使用模糊不清的字眼，如果说你想租一年的，建议不要签半年合同，防止房东中途提高价格。

3、对于屋内的用具以及一些设备，在合约中要详细的说明，其中包含数量，产品名称等等，然后对这些附属设施设备的维修义务也应当明确约定。如东西坏了谁来修、费用由谁支出等要事先约定好。

想要成长，必定会经过生活的残酷洗礼，我们能做的只是杯打倒后重新站起来前进。上面关于上海市群租房认定办法的信息了解不少了，优尔律网希望你有所收获。